Gli esercizi commerciali si distinguono in differenti categorie e tipologie:

• Esercizio di vicinato: esercizio commerciale in cui si effettua la vendita direttamente al consumatore finale, con una superficie di vendita non superiore a 150 mq nei Comuni con popolazione residente inferiore a 10.000 abitanti e a 250 mq nei Comuni con oltre 10.000 abitanti;
• Media struttura di vendita al dettaglio: esercizio commerciale in cui si effettua la vendita direttamente al consumatore finale con una superficie di vendita compresa tra i 151 ed i 1500 mq nei Comuni con popolazione residente inferiore a 10.000 abitanti e tra i 251 ed i 2500 mq nei Comuni con popolazione residente superiore ai 10.000 abitanti;
• Grande struttura di vendita al dettaglio: esercizio commerciale in cui si effettua la vendita direttamente al consumatore finale con una superficie di vendita superiore ai 1500 mq nei comuni con 10.000 abitanti ed ai 2500 mq nei Comuni con oltre 10.000 abitanti.

Rilevante è anche la tipologia del centro commerciale: medie o grandi strutture di vendita nelle quali più esercizi commerciali inserite in una struttura a destinazione specifica con infrastrutture comuni e spazi di servizio gestiti unitariamente. Possono comprendere anche pubblici esercizi e attività paracommerciali (quali servizi bancari, servizi alla persona, ecc.). Ai fini dell’individuazione delle norme sulle procedure autorizzative e delle prescrizioni e requisiti urbanistici, deve essere considerata unica l’aggregazione di più esercizi commerciali anche se collocati in unità edilizie distinte, purché situate in un lotto unitario e dotate di collegamenti funzionali ed, in ogni caso, quando gli esercizi siano collocati in unità edilizie fisicamente accostate.

Per superficie di vendita di un centro commerciale s’intende la risultante dalla somma delle superfici di vendita degli esercizi al dettaglio in esso presenti. Per quanto riguarda le procedure autorizzative, i centri commerciali sono equiparati ai singoli esercizi, ma la loro superficie di vendita è quella complessiva;

Ai fini della esatta individuazione della tipologia di esercizio commerciale e della modalità autorizzatoria da applicare è necessario far riferimento ad alcuni elementi:

• Popolazione residente: per popolazione residente si intende quella risultante dal dato anagrafico riferito al 31 dicembre dell’anno precedente;
• Superficie di vendita: l’area o le aree destinate alla vendita, comprese quelle occupate da banchi, scaffalature, vetrine e quelle dei locali frequentabili dai clienti, adibiti all’esposizione delle merci e collegati direttamente all’esercizio di vendita. Non costituisce, invece, superficie di vendita quella destinata a magazzini, depositi, lavorazioni, uffici, servizi igienici, impianti tecnici ed altri servizi nei quali non è previsto l’accesso dei clienti, nonché gli spazi di avancassa, purché non adibiti all’esposizione di merci. (punto 1.6, Delibera Consiglio regionale n. 1253/1999);
• Categoria merceologica: l’attività commerciale può essere esercitata con riferimento a 2 settori, alimentare e non alimentare;
• Destinatari finali l’attività commerciale: vendita all’ingrosso o al dettaglio; in particolare, con riferimento ai settori merceologici, è necessario tenere in considerazione alcune prescrizioni specifiche a proposito di determinate attività commerciali: agli esercizi di vendita di prodotti rientranti nelle tabelle speciali, quali le farmacie, le rivendite di generi di monopolio, gli impianti di distribuzione automatica di carburante, non si applica il D.Lgs. n. 114/1998; per le attività di vendita di piante, parti di piante, sementi, bulbi e rizomi, esclusi i fiori recisi e la vendita di preziosi, di cose antiche e di cose usate, esclusa la vendita di oggetti d’arte e opere dell’ingegno effettuata direttamente dall’artista che le ha realizzate, dovrà essere presentata, oltre alla richiesta di autorizzazione per la struttura commerciale di vendita, anche apposita istanza prevista dalle specifiche normative di settore. Negli esercizi commerciali si possono effettuare attività di vendita al pubblico dei farmaci da banco o di automedicazione, e di tutti i farmaci o prodotti non soggetti a prescrizione medica, previa comunicazione al Ministero della Salute, alla Regione e al Comune in cui ha sede l’esercizio. La vendita di tali prodotti è consentita durante l’orario di apertura dell’esercizio e deve essere effettuata nell’ambito di un apposito reparto, alla presenza e con l’assistenza personale e diretta al cliente di uno o più farmacisti abilitati all’esercizio della professione ed iscritti al relativo ordine. Sono, comunque, vietati i concorsi, le operazioni a premio e le vendite sotto costo aventi ad oggetto farmaci. Inoltre, ciascun distributore al dettaglio può determinare liberamente lo sconto sul prezzo indicato dal produttore o dal distributore sulla confezione del farmaco, purché lo sconto sia esposto in modo leggibile e chiaro al consumatore e sia praticato a tutti gli acquirenti. Il Ministero della Salute ha emanato in data 3 ottobre 2006 la circolare n. 3 che fornisce indicazioni in merito ai prodotti vendibili, alla segnalazione certificata di inizio attività da presentare, al reparto, all’insegna, alla pubblicità, alle modalità di vendita.

Con riferimento alla distinzione tra commercio all’ingrosso e commercio al dettaglio, è necessario tenere in considerazione alcune prescrizioni. Innanzitutto, è vietato esercitare congiuntamente nello stesso punto di vendita le attività di commercio all’ingrosso e al dettaglio. Il divieto non si applica (come stabilito dalla L.R. n. 6/2007 che introduce l’art. 19-bis nella L.R. n. 14 del 1999)1 per la vendita dei seguenti prodotti:
a) macchine, attrezzature e articoli tecnici per l’agricoltura, l’industria, il commercio e l’artigianato;
b) materiale elettrico;
c) colori e vernici, carte da parati;
d) ferramenta ed utensileria;
e) articoli per impianti idraulici, a gas ed igienici;
f) articoli per riscaldamento;
g) strumenti scientifici e di misura;
h) macchine per ufficio;
i) auto-moto-cicli e relativi accessori e parti di ricambio;
j) combustibili;
k) materiali per l’edilizia;
l) legnami;

Con deliberazione del Consiglio regionale n.155 del 2008 sono state definite le modalità di esercizio nel medesimo punto di vendita del commercio all’ingrosso e al dettaglio. In particolare, è stato stabilito che la superficie di vendita al dettaglio è computata nella misura di almeno il 50% della superficie lorda complessivamente utilizzata per la vendita all’ingrosso e al dettaglio quando questa non sia superiore a 3.000 mq, nei Comuni con popolazione fino a 10.000 abitanti, e a 5.000 mq nei restanti Comuni. La parte di superficie eccedente le succitate dimensioni viene considerata:

• esclusivamente come superficie per la vendita al dettaglio. Anche in questo caso, è obbligatoria la sottoscrizione di un atto d’impegno d’obbligo da parte dell’operatore con cui il medesimo si impegna a non introdurre e vendere merci diverse da quelle tassativamente indicate o a comunicare preventivamente al Comune competente per territorio qualsiasi variazione intenda apportare alle merceologie commercializzate. Non si applicano le disposizioni contenute nella deliberazione del Consiglio regionale n. 344 del 2002 in materia di vendita di merci ingombranti. La Regione Emilia-Romagna ha inoltre ulteriormente arricchito il regime giuridico di riferimento. Con la deliberazione n. 1253 del 1999, sono state definite nel dettaglio altre tipologie di esercizi commerciali. In particolare, tale regolazione ha interessato le medie e le grandi strutture di vendita e le varie tipologie di aggregazioni commerciali.

Il Consiglio della Regione Emilia-Romagna, al punto 1.4, della deliberazione n. 1253/1999 ha previsto che i Comuni, ai fini dell’adeguamento dei propri strumenti urbanistici generali ed attuativi, articolino le norme relative alle medie e alle grandi superfici di vendita in relazione ai due settori merceologici alimentare e non alimentare ed alle seguenti ulteriori specificazioni in classi dimensionali:

Tipologie di medie strutture di vendita:

• Medio-piccole strutture di vendita intese come esercizi e centri commerciali aventi superficie di vendita superiore a quella degli esercizi di vicinato (150 mq nei Comuni con popolazione residente inferiore ai 10.000 abitanti o 250 mq nei Comuni con popolazione residente superiore ai 10.000 abitanti) e fino a 800 mq nei Comuni con popolazione residente inferiore ai 10.000 abitanti o 1500 mq nei Comuni con popolazione residente superiore ai 10.000 abitanti;
• Medio-grandi strutture di vendita intese come esercizi e i centri commerciali aventi superficie di vendita superiore a 800 mq fino a 1500 mq nei Comuni con popolazione residente inferiore ai 10.000 abitanti, e gli esercizi e i centri commerciali aventi superficie di vendita superiore a 1500 mq fino a 2500 mq nei Comuni con popolazione residente superiore ai 10.000 abitanti;

Tipologie di grandi strutture di vendita:

• Grandi strutture di vendita: gli esercizi e centri commerciali aventi superficie di vendita superiore ai 2500 mq;
• Grandi strutture di vendita di livello superiore: le grandi strutture di vendita alimentari di almeno 4.500 mq di superficie di vendita e le grandi strutture non alimentari di almeno 10.000 mq di superficie di vendita;

Tipologie di aggregazioni commerciali:

• Complessi commerciali di vicinato o gallerie commerciali di vicinato: aggregazioni di esercizi di vendita, nell’ambito di una o più unità edilizie esistenti destinate anche ad altre funzioni non commerciali, costituite da più esercizi di vicinato, eventualmente con la presenza anche di medio-piccole strutture di vendita, e da esercizi paracommerciali e ricreativi con accessi separati ancorché collocati in contenitori contigui e caratterizzati da attrattività unitaria per gli utenti. La realizzazione di tali complessi commerciali di vicinato o gallerie commerciali di vicinato è ammessa solo nell’ambito di interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente con opere di manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia, restauro e risanamento conservativo, anche nell’ambito di piani di recupero e di programmi di riqualificazione. Per tali ”complessi” o “gallerie” non trova applicazione la disciplina dei centri commerciali se realizzati all’interno della zona A come individuata dai Piani Regolatori Generali. Per gli stessi non si considera quindi la superficie di vendita complessiva; pertanto, sia le procedure autorizzative, sia le prescrizioni e i requisiti urbanistici di cui ai punti successivi si applicano con riferimento ai singoli esercizi. Nel caso di “complessi” e di “gallerie” aventi le caratteristiche di cui sopra, realizzati in unità edilizie esistenti, al di fuori della zona A, purché non si superi la superficie di vendita complessiva di 3.500 mq viene considerata la superficie di vendita complessiva ai soli fini dell’applicazione delle norme specifiche sugli standard urbanistici e sulle dotazioni di parcheggi pertinenziali e di aree per il carico e scarico merci di cui ai punti 5.1 e 5.2 dei criteri di pianificazione, deliberazione del Consiglio regionale n. 1253 e successive modifiche;
• Centri commerciali: a) Centri commerciali di vicinato: quelli nei quali gli esercizi, considerati singolarmente, rientrano nella dimensione degli esercizi di vicinato, salvo l’eventuale presenza di una medio-piccola struttura; b) Centri commerciali d’attrazione di livello inferiore: centri commerciali comprensivi di medie e/o grandi strutture le cui superfici risultano complessivamente inferiori ai limiti di 4.500 mq di superficie di vendita per strutture alimentari e di 10.000 mq di superficie di vendita per strutture non alimentari e comunque con una superficie territoriale non superiore a 5 ettari; c) Centri commerciali d’attrazione di livello superiore: centri commerciali comprensivi di grandi strutture alimentari di livello superiore (di cui al punto 1.3 lett. c dei criteri di pianificazione), e comunque di medie o grandi strutture alimentari le cui superfici di vendita complessivamente superano i 4.500 mq o di grandi strutture non alimentari di livello superiore (di cui al punto 1.3 lett. c dei criteri di pianificazione), e comunque di medie o grandi strutture non alimentari le cui superfici di vendita superino complessivamente i 10.000 mq.;
• Area commerciale integrata: area di almeno 2 ettari di superficie territoriale, prevalentemente dedicata al commercio, all’interno della quale esiste o venga progettata una pluralità di edifici per strutture commerciali, per attività paracommerciali, per attività ricreative, ed altri servizi complementari. L’area commerciale integrata comprende più strutture commerciali di medie e/o grandi dimensioni in conformità alla pianificazione comunale e provinciale per tali strutture, configurabile come complesso organico quanto a fruibilità per gli utenti e dotata di servizi esterni comuni (parcheggi, percorsi pedonali, parchi gioco per ragazzi e simili), ma costituita da più unità edilizie autonome realizzate o da realizzarsi anche in tempi diversi. Poiché la realizzazione anche se per parti, deve avvenire nell’ambito di un piano urbanistico unitario (Piano Attuativo), la superficie di vendita complessiva delle medie e grandi strutture di vendita deve essere prevista nel progetto urbanistico e costituisce riferimento ai fini dell’applicazione delle norme specifiche sugli standard urbanistici e sulle dotazioni di parcheggi pertinenziali e di aree per il carico e scarico merci di cui ai punti 5.1 e 5.2 dei criteri di pianificazione. L’area commerciale integrata deve, inoltre, risultare complessivamente dotata di una efficace accessibilità in conformità a quanto disposto dal punto 5.3 dei criteri di pianificazione. Le procedure autorizzative saranno, invece, riferite agli interventi realizzativi delle singole unità edilizie. Deve essere considerata comunque unitariamente e quindi grande struttura di vendita, l’aggregazione di più esercizi commerciali che superi i limiti dei 2.500 mq collocati in unità edilizie fisicamente accostate;
• Area commerciale integrata di livello superiore: area commerciale che comprenda più strutture, di cui almeno una di livello superiore alimentare o non alimentare, e comunque qualora superi la superficie territoriale di 5 ettari. Tali aree (definite anche poli funzionali) sono sottoposte alle procedure di programmazione e di intervento individuate nella normativa regionale in materia di pianificazione territoriale e di programmazione urbanistica. Si tenga in considerazione che nell’ambito delle norme tecniche di attuazione della variante al PTCP in materia di insediamenti commerciali, denominata “Piano operativo degli Insediamenti Commerciali”, è stata messa a punto una classificazione delle tipologie commerciali a cui dovranno fare riferimento i Comuni nell’ambito delle loro competenze programmatorie, una volta conclusasi la fase di adozione della variante, prevista entro febbraio del 2009. Tale classificazione recepisce la classificazione degli insediamenti commerciali stabilita dalle normative regionali (Delibera Regione Emilia-Romagna 1253/1999) di cui sopra, specifica ulteriori tipologie di insediamenti commerciali ai sensi delle normative vigenti, definendo quali caratteristiche dimensionali e requisiti devono essere soddisfatti perché tale competenza possa essere delegata a livelli di pianificazione comunale o sovracomunale, in relazione all’effettivo livello di attrazione territoriale di tali insediamenti;